JurisprudenciaNúmero 67 - Año VII - Enero 2010
Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, Sentencia de 4 May. 2009, rec. 382/2008
Ponente: Valdivieso Polaino, José Luis.Nº de sentencia: 238/2009
Nº de recurso: 382/2008
Jurisdicción: CIVIL
LA LEY JURIS: 3573637/2009
ARRENDAMIENTOS URBANOS. Puestos de venta independiente dentro de supermercado. Arrendamientos complejos, referidos a las cesiones de uso de espacios en centros comerciales u otros establecimientos de ámbito mayor que los espacios cedidos. No se acredita la existencia entre las partes de un contrato mercantil atípico con rasgos del contrato de colaboración, de explotación conjunta y de arrendamiento de servicios, en cuya virtud el uso de esos espacios cedidos debía prolongarse, no por los 5 años fijados en los documentos escritos de subarriendo, sino por el tiempo suficiente para permitir la amortización de las inversiones efectuadas por la demandante en el acondicionamiento de los puntos de venta y para la debida compensación por la cartera de clientes aportada a la demandada. Sujeción de los distintos contratos celebrados a la LAU 1994. Esta norma se refiere a arrendamiento de inmuebles para uso distinto del de vivienda sin más precisiones, con lo que no excluye su aplicación a los llamados arrendamientos complejos. INCONGRUENCIA. Extra petita. En la demanda no se pidió que se dispusiese que no podría ser utilizado el juicio de desahucio para poner fin a los contratos objeto del proceso, ni se solicitó que el plazo de 5 años establecido en los contratos dejase de ser válido si la actora demostraba pericialmente que dicho plazo era insuficiente para, al menos, amortizar las inversiones necesarias, salvo indemnización por el importe necesario.
Texto
En la ciudad de Barcelona, a cuatro de mayo de dos mil nueve
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMOSEXTA
ROLLO Nº 382/2008-C
JUICIO ORDINARIO Nº 427/2006
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE CERDANYOLA DEL VALLÈS
S E N T E N C I A nº 238/2009
Ilmos. Sres.
D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS
D. JORDI SEGUÍ PUNTAS
D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 427/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cerdanyola del Vallès, a instancia de D. EUSTASIO GARCÍA S.L. representado por el procurador D. Luis Alfonso Pérez de Olaguer, contra LIDL SUPERMERCADOS S.A. representado por el procurador D. Ivo Ranera Cahis; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el DEMANDADO contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de noviembre de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda deducida por "EUSTASIO GARCÍA" S.L., contra "LIDL SUPERMERCADOS", S.A.U., debo declarar y declaro:/ --Que los puntos de venta que "EUSTASIO GARCÍA" S.L. gestiona en los espacios que se hallan a disposición de "LIDL SUPERMERCADOS", S.A.U., no constituyen negocios con fundamento propio, autónomo e independiente, sino que son mera secuela, complemento o parte integrante del negocio superior (los propios supermercados) en que se encuentran integrados./ -- Que el objeto de los contratos en que se hace referencia a la ubicación de cada supermercado y, en el mismo, al respectivo punto de venta, es la integración en aquéllos de negocios que complementen la oferta de productos y servicios que dichos establecimientos ofrecen a sus clientes./ --Que los puntos de venta gestionados por "EUSTASIO GARCÍA", S.L. en los espacios que se hallan a disposición de "LIDL SUPERMERCADOS", S.A.U., son negocios subordinados a tales supermercados./ --Que las normas que establece "LIDL SUPERMERCADOS", S.A.U. en aplicación de la ESTIPULACIÓN TERCERA (RÉGIMEN INTERIOR) de los contratos objeto de las presentes actuaciones, resultan aplicables, en lo sustancial, a los puntos de venta./ --Que la relación jurídico-mercantil que vincula a "EUSTASIO GARCÍA", S.L. con "LIDL SUPERMERCADOS", S.A.U. es unitaria y más amplia de la que resulta de los contratos de arrendamiento o de subarriendo individualmente considerados./ --Que la relación jurídico-mercantil que vincula a las partes, constituye un contrato mercantil atípico, con rasgos del contrato de colaboración, de explotación conjunta y de arrendamiento de servicios./ --Que las acciones que, en su caso, ejercite "LIDL SUPERMERCADOS", S.A.U. encaminadas a resolver cualquiera de los contratos objeto de las presentes actuaciones, deben articularse a través del Juicio Ordinario, en aplicación del artículo 249,6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no a través del Juicio Verbal de Desahucio que contempla el artículo 250.1º, de la misma Ley y que el plazo de duración de cinco años que contemplan los referidos contratos, con sus posibles prórrogas, no será válido si "EUSTASIO GARCÍA", S.L. demuestra pericialmente que el mismo es insuficiente para al menos, amortizar las inversiones necesarias, salvo indemnización por el importe necesario./ No ha lugar a pronunciamiento alguno referente al pago de las costas que se han generado con motivo de la sustanciación del presente procedimiento.".
SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 14 de abril de 2009.
CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- En realidad la decisión sobre el recurso y sobre el proceso es muy sencilla. Basta con constatar que no hay ninguna prueba de que la relación entre las partes haya consistido en un contrato de colaboración del que se hayan derivado los 69 contratos escritos que se formalizaron. Repetimos, no existe prueba alguna, con un mínimo de solidez, que ampare la tesis de la demandante de que no estamos ante una pluralidad de contratos singulares, de naturaleza arrendaticia. Desde luego el contrato de colaboración que la parte actora dice que existe no fue plasmado por escrito. Lo que sí se documentó fueron los contratos singulares, en número de cerca de 70, en los que se decía que se trataba de subarrendamientos y se establecían unos plazos de duración mínimos (cinco años) y una serie de condiciones. Estas condiciones eran peculiares respecto a los contratos de arrendamiento típicos, pero no lo eran, como después veremos, respecto a lo que se ha dado en llamar "arrendamientos complejos", referidos a las cesiones de uso de espacios en centros comerciales u otros establecimientos de ámbito mayor que los espacios cedidos.
Se pretende que, tras la apariencia de los contratos escritos, se oculta otro contrato de contenido global, mediante el que se estableció esa colaboración de que tanto se ha hablado en el pleito. Es verdad que los tribunales han de atender a la realidad de las cosas, más allá de las apariencias, pues desde siempre se ha dicho que los contratos son lo que son y no lo que aparenten, principio al que atiende el párrafo segundo del artículo 1.281 del Código Civil . Pero cuando se trata de averiguar la intención auténtica de los contratantes hay que tener mucho cuidado, no sea que, al abrigo de la búsqueda de la verdad, padezca el tenor literal de los contratos cuando el mismo es claro y, con ello, se menoscabe el principio del párrafo primero del citado artículo y, lo que es más importante, la seguridad jurídica, que es uno de los fundamentos de la vida social y económica.
Aquí hay una serie de documentos escritos, que definen las relaciones entre las partes y cuyo contenido es claro. Ya insistiremos después en que no contienen otra cosa que contratos de subarrendamiento o de arrendamiento de espacios, con unas condiciones peculiares que derivan de que esos espacios arrendados forman parte de unidades comerciales superiores. No hay nada más otorgado por escrito, ni probado por otros medios, y el sentido de los documentos es claro, lo mismo que el plazo de duración que establecen. Las partes tienen derecho a que sea eso lo que tenga eficacia jurídica y no otras cosas no probadas en absoluto. Y tienen derecho a ello porque comprometieron sus recursos económicos en función de eso que firmaron, en contemplación a que serían los pactos escritos y suscritos por las partes los que regirían sus relaciones.
Repetimos que en todo esto hay que tener mucho cuidado. No puede de ningún modo difundirse la especie de que lo que se firma no vale, de que, con indicios más o menos vagos o con interpretaciones ingeniosas, podrá dejarse sin efecto aquello en función de lo cual los agentes económicos ponen en movimiento sus recursos. Admitir tal cosa es la vía más derecha hacia la inseguridad y la desconfianza y, de ahí, hacia el fracaso social y económico, pues la confianza en la efectividad de los contratos constituye el presupuesto de la actividad y el desarrollo económicos. La apariencia proporcionada por los documentos escritos no puede ser enervada sino por pruebas, aunque sean presuntivas, muy claras, las cuales, como decimos, aquí no existen.
Claro que los litigantes actuaron en función de planes preconcebidos. Evidentemente que los gestores de la demandada querían contratar para sus superficies comerciales a una empresa solvente que llenase algunas de sus carencias, que pudiese vender cosas que la demandada, por lo que fuese, no vendía. Igual de claro es que la actora respondió positivamente a esos planes de la demandada. En ese sentido es obvio que se estableció una colaboración entre las partes. Claro que sí. Pero eso es una cosa y otra muy distinta que se otorgase un contrato que desvirtuase los singulares formalizados por escrito. Había unos planes, unos móviles a los que obedecían las actuaciones de ambas partes, que resultaron complementarse: la demandada quería una empresa que vendiese carne fresca en sus superficies comerciales y la actora estaba dispuesta a actuar en ese régimen que le proponía su ahora contraria, con lo que se beneficiaría de la clientela que acudiese a los centros. Lo reconoció llanamente en el juicio D. Amadeo , miembro de la sociedad actora, lo mismo que el también testigo D. Erasmo , empleado de la demandante. Pero eso no tiene nada de extraordinario, ni empece a la realidad de que se conviniesen numerosos subarrendamientos referidos a otros tantos espacios puestos a disposición de la demandante.
Dos personas pueden celebrar entre sí muchos contratos, sin que ello implique que haya algo más que esos contratos singulares. Ninguna norma jurídica ni regla del razonamiento lógico exige lo contrario. Evidentemente, si dos empresas celebran entre sí muchos contratos iguales, será porque ello obedece a un plan económico determinado. Pero insistimos en que ello no implica que haya más contratos que aquellos que concretamente se celebran, con sus distintos consentimiento, objeto y causa. Salvo excepciones que no hacen al caso, los móviles o finalidades particularmente perseguidas por los contratantes no forman parte del contrato y son algo distinto de la causa, como es bien conocido.
SEGUNDO.- La demandada, Lidl Supermercados, S.A.U., filial de una importante sociedad alemana, tiene en nuestro país ciertos establecimientos comerciales. En la contestación a la demanda se dice que en aquel momento eran 406 en total. Como se ha expuesto, en un momento dado le interesó ceder espacios en sus locales para que en ellos vendiese productos cárnicos la demandante, Eustasio García, S.L. Actuó así la demandada para mejorar la oferta de sus establecimientos y su rendimiento económico. Esa es la finalidad o móvil que se persigue en los numerosísimos casos en que se actúa de modo semejante en el mercado, sobre todo desde que se han puesto tan en boga los centros comerciales. Evidentemente, ya lo hemos dicho, la actora esperaba también contar con más clientes, atraídos por el señuelo de los centros comerciales Lidl.
El caso fue que, como consecuencia de ese designio coincidente, las partes otorgaron hasta 69 contratos de subarrendamiento, de contenido prácticamente idéntico. Se autocalificaban los contratos con esa denominación y declaraban su sometimiento a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la de 1.994 dada la fecha de los contratos, y, subsidiariamente, al Código Civil. Establecían una duración determinada y las cláusulas típicas de contratos de esa clase. El problema ha podido suscitarse porque los contratos contienen otras numerosas normas relativas al régimen de los establecimientos comerciales, y la obligación de la subarrendataria de ajustarse a una serie de reglas de actuación. Es obvio que tales normas de actuación tendían a permitir el correcto y armónico funcionamiento de los centros comerciales. Lo dicen los contratos, en la parte expositiva o inicial. Con esa finalidad, aparte de fijarse concretamente los géneros que puede vender la actora, se regula el trato al público, el horario, la seguridad y vigilancia, el derecho de admisión (que se reservaba la subarrendadora), las actividades de carga y descarga, el tiempo y la forma de la recogida de las basuras, las actividades de limpieza y mantenimiento (con obligación de que el personal de la subarrendataria fuese uniformado, aunque sin exigirse que fuese con uniforme de Lidl), la prohibición de realizar determinadas actividades en el espacio subarrendado (introducir animales, aparcar bicicletas o circular con ellas o patines por el interior, limitaciones en la megafonía usada por la subarrendataria), el uso de las zonas comunes, la publicidad (con exigencia de aprobación por la subarrendadora de los rótulos que pretendiese instalar la otra parte), el personal (contratado y con relación exclusiva con la actora y no con Lidl). Ese conjunto de normas configuran un auténtico régimen interior, así definido en los contratos. La demandada disponía y dispone de llaves de los distintos espacios subarrendados y en los contratos se regulan también otros aspectos, como un sistema de sanciones a la subarrendataria por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. No hace falta que entremos en más detalles, porque los documentos están ahí y su contenido no se ha discutido.
Llegado el plazo de finalización de algunos contratos, o tras ciertos períodos de prórrogas, la demandante se negó a desalojar los espacios objeto de los contratos suscritos, lo que motivó la formulación de diversas demandas de desahucio. Finalmente entabló el presente pleito, que gira en torno a la alegación de que lo que hubo fue un contrato o acuerdo marco, establecido para la cooperación entre las partes y para su mutuo beneficio, fruto del cual fue la cesión en uso a Eustasio García, S.L., de numerosos espacios para la organización de otros tantos puntos de venta, integrados en el funcionamiento de los centros de la demandada. El uso de esos espacios cedidos debía prolongarse, no por los 5 años fijados en los documentos escritos, sino por el tiempo suficiente para permitir la amortización de las inversiones efectuadas por la demandante en el acondicionamiento de los puntos de venta y para la debida compensación por la cartera de clientes aportada a la demandada, nada de lo cual podría tener lugar en caso de prosperar la estrategia de esta última parte, que pretendía aprovecharse del impulso comercial logrado con la contribución de la actora y apropiarse de su clientela, una vez que había iniciado por sí misma la venta de carne fresca en sus centros comerciales.
En consecuencia, la actora solicitó se dictase sentencia puramente declarativa, que dejase constancia de la verdadera naturaleza de las relaciones existentes. En resumidas cuentas, que lo celebrado había sido un contrato mercantil atípico, "con rasgos del contrato de colaboración, de explotación conjunta y arrendamiento de servicios". En el apartado g) del suplico se solicitaba se declarase que los contratos referidos a cada punto de venta se encontraban excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que no les resultaba aplicable.
El Juzgado estimó íntegramente la demanda, mediante una sentencia de la que, como se desprende de lo dicho, discrepamos casi completamente.
TERCERO.- En primer lugar resaltaremos que, como se denuncia en el recurso, incurre el juez de primera instancia en una flagrante incongruencia, puesto que, tras acoger las peticiones de declaración hechas en los apartados a) a f), ambos inclusive, del suplico de la demanda, establece cosas, ya con alcance no simplemente declarativo, que no habían sido pedidas. En la demanda no se pidió que se dispusiese que no podría ser utilizado el juicio de desahucio para poner fin a los contratos objeto del proceso, ni se solicitó que el plazo de cinco años establecido en los contratos dejase de ser válido si la actora demostraba pericialmente que dicho plazo era insuficiente para, al menos, amortizar las inversiones necesarias, salvo indemnización por el importe necesario. No valen para justificar el pronunciamiento del Juzgado las referencias a la flexibilidad con la que ha de interpretarse la congruencia entre lo solicitado y lo concedido. Sobre la inconveniencia de que rigiese el aludido plazo se razonaba en el cuerpo de la demanda, como hemos expuesto antes. Pero a la hora de la verdad, al formular la petición al Juzgado, no se pidió que se dejase sin efecto dicho plazo, a cuya omisión debió haber estado el órgano judicial. Se trata, sin la menor duda, del aspecto más trascendental de la cuestión aquí discutida y es evidente que la parte interesada debió haber formulado una petición expresa al respecto. El que razonase sobre ello en los hechos de la demanda es completamente insuficiente: las consecuencias de ese razonamiento no se llevaron al lugar del escrito inicial en el que se formulaban las peticiones al órgano jurisdiccional.
En lo demás también están justificadas las críticas de la recurrente. Al final del fundamento de derecho cuarto dice la sentencia que la lectura del contrato sugiere que se regula algo más que una mera cesión de superficie, por tiempo y precio determinados, como es típico de un arrendamiento. No es así sin embargo. Lo que sugiere la lectura de los documentos contractuales es que se trata de subarrendamientos o arrendamientos de los que tradicionalmente se han denominado complejos, que, como ahora veremos, se excluían del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. Es decir, que no son contratos de cesión a secas de un local a cambio de precio. Tienen un objeto peculiar y por eso tienen las cláusulas que tienen, porque sería imposible de gestionar un centro comercial o supermercado con espacios cedidos a terceros, en el caso de que tales terceros pudiesen actuar con la autonomía con que podrían hacerlo de no estar integrados en uno de tales establecimientos. No hay nada más, ni por eso los contratos dejan de ser arrendamientos, como después veremos también.
Acto seguido el juez dice que, tomando en consideración el texto de los documentos contractuales y el resto de la prueba propuesta, se llegaba a la conclusión de que, en torno a los años 1.994 a 1.996, la dirección de la demandada había considerado necesario incorporar a sus centros a comerciantes de productos perecederos, entre ellos la actora, para hacer tales centros más atractivos para el público. Esto podemos aceptarlo, porque, sin duda, por algún motivo de estrategia empresarial consideró la demandada oportuno la incorporación de que habla la sentencia apelada.
Ahora bien, lo que no podemos admitir de ninguna manera es lo que dice seguidamente el juez, cuando señala que lo indicado implica que existió algún tipo de "acuerdo de colaboración", por ser claro que la redacción de 69 contratos como los glosados no podía haber sido casual y que tales contratos habían beneficiado a ambas partes. Entre lo expuesto en el anterior párrafo y la conclusión que ahora se expone no existe un enlace preciso y directo según las reglas de la lógica, como sería exigible para llegar a la conclusión a partir de lo que hemos aceptado. Lo hemos explicado ya en el primer fundamento jurídico de la presente sentencia. Hubo una determinada política comercial de la demandada, que convino a la actora, y fruto de esos móviles o intenciones fue la celebración de los 69 contratos. De los deseos, de la necesidad si se quiere, de que se ha hablado en el anterior párrafo, y de que se otorgasen esos contratos iguales, no se desprende que hubiese un contrato marco. Es completamente normal que los contratos fuesen iguales. Es más, lo raro habría sido lo contrario. Variaban la superficie y la renta, pero no tenían por qué cambiar las demás circunstancias, fruto de una concreta estrategia de la sociedad demandada, que la actora aceptó. De la existencia de todo ello no se deduce necesariamente, como pretende la demandante, con el apoyo del Juzgado, que hubiese otro contrato distinto de los que se documentaron por escrito. La explicación es la expuesta y, por tanto, no hay vínculo lógico necesario entre una cosa y la otra, como es preciso para deducir de un hecho probado por pruebas directas otro que no cuente con tales medios probatorios.
Ni siquiera el que la renta fuese inferior a la de mercado tendría relevancia para probar la existencia del invocado contrato. Dejando aparte que eso de que la renta era inferior no está probado tampoco (el que se rebajase la renta a la actora en relación a otro contratante no significa gran cosa al respecto), la renta se determinó en función de las circunstancias, entre las cuales está, obviamente, que era conveniente para la demandada tener charcuterías en sus espacios comerciales. Eso nadie lo niega y, si era así, ninguna implicación especial tiene el que, para lograr eso que a ella le convenía, fijase unas rentas más bien bajas.
Lo expuesto es todo el bagaje probatorio del que extrae el juez la conclusión de que las cosas no son lo que parecen y de que hubo un contrato marco distinto de los simples arrendamientos. Un contrato distinto y que, además, deja sin efecto lo establecido en esos contratos que se firmaron por escrito, pues no hay más que ver lo que termina acordando el juez respecto al plazo contractual, que tiene una importancia tan capital. Lo acuerda pese a que en el fundamento noveno parece anunciar lo contrario, cuando indica que el principio de autonomía de la voluntad determina que, en principio, sea válido el pacto por el que se fija un plazo de duración de un arrendamiento de 5 años, del que dice que sería muy difícilmente demostrable que se firmase a la fuerza porque vino impuesto desde Alemania. Añade la sentencia que un fallo que diese lugar al pedimento g) del suplico de la demanda (se solicitaba en dicho apartado que se declarase que los contratos no están sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos) no sería vinculante para ningún otro juez, ni está claro que se desprenda del articulado de la Ley de Arrendamientos, de modo que anuncia la estimación en los términos que más adelante se recogerían. A dichas apreciaciones sigue el sorprendente contenido del último apartado del fallo de la sentencia, a que ya nos hemos referido. Declara que no podrá seguirse el juicio de desahucio para poner fin a cualquiera de los contratos de arrendamiento y que el plazo de cinco años no sería válido en caso de ser insuficiente para la amortización de las inversiones. Y eso que, insistimos, poco antes había dicho que el plazo, en principio, era válido.
CUARTO.- La tesis de la demandante es completamente inverosímil. Se pretende que la sociedad demandada se avino a celebrar un contrato de la trascendencia del que postula la actora sin plasmarlo por escrito. Exigió dicha parte el otorgamiento de un contrato escrito por cada cesión de uso pactada y, sin embargo, habría dado su consentimiento a un contrato global, que dejaría sin efecto los 69 firmados, sin tomar la precaución de reducir a escritura ese contrato de colaboración o cooperación. Es, como decimos, francamente increíble.
También se pretende que el afirmado contrato no habría estado sometido a plazo determinado. El representante de la actora dijo en el juicio que el plazo pactado había sido indefinido, de modo que la relación debería ser mantenida por la demandada mientras la demandante diese el servicio convenido, ya fuesen 5, 10 ó 20 años, apostillando esta manifestación con la pregunta retórica respecto a si podía creerse que iba a haber hecho una inversión de 180.000 euros en caso contrario. El testigo Raúl abundó en dicha tesis, indicando que, cuando contrató su instalación en centros de la demandada, se le prometió verbalmente que estaría allí mientras prestase el servicio correctamente. Lo mismo declaró D. Juan Carlos , argumentando, como en las otras declaraciones mencionadas, con la gran inversión realizada.
La tesis de que una cadena de superficies comerciales celebre contratos de esta clase sin sometimiento a plazos o sometiéndolos a criterios tan indeterminados como el de prestar correctamente el servicio es increíble. Porque, claro, se pretende que creamos que la actora no iba a realizar una inversión determinada sin esa promesa de indefinición, que se piense que ello no habría sido lógico y que, al tiempo, aceptemos que sí habría sido lógico y razonable, desde una perspectiva empresarial, que los contratos no estuviesen sometidos a plazos o lo estuviesen en función de criterios completamente indeterminados, avocados, evidentemente, a ser un semillero de pleitos. Desde la perspectiva de la demandante se postula que creamos que no habría estado dispuesta a realizar una inversión muy cuantiosa sin garantía de permanecer mucho tiempo en los centros comerciales o supermercados, pero sí lo habría estado a realizar esas mismas inversiones sin un contrato escrito que le garantizase esa larga estancia, mientras firmaba documentos en los que la duración contractual se fijaba en los repetidos 5 años. Que creamos que habría hecho las inversiones sin exigir el contrato de colaboración por escrito, porque sus administradores creyeron en la palabra de los demandados, según dijo D. Diego en su declaración en el juicio. Obviamente no vamos a ser tan crédulos ni vamos a confirmar, de ninguna manera, el sorprendente y peligroso paso que dio el juez al prescindir de los plazos fijados en los contratos escritos que las partes firmaron. Si la actora hizo una inversión excesiva para un contrato de 5 años es porque actuó sin cuidado, o porque asumió un riesgo (el de no ingresar lo suficiente como para amortizar y ganar dinero), según se hace a veces en la actividad económica, en la que el riesgo es un factor que opera con frecuencia. Por otra parte, el tema de la amortización de las inversiones ya se tiene en cuenta en los contratos escritos, en el apartado relativo a la resolución, apartado 2.c), en el que se prevé que si la subarrendadora precisa el espacio cedido en uso podrá resolver el contrato, pero indemnizando por la inversión realizada, más o menos según el tiempo transcurrido de vigencia de la relación entre las partes.
Con independencia de lo inverosímil o increíble de la tesis de la demandante, lo cierto es que, como hemos repetido y como no podría ser de otra manera dada esa inverosimilitud, no existen pruebas de la existencia del contrato marco o global alegado por la actora.
No constituye una prueba, evidentemente, el que las cosas ocurriesen por la conveniencia de las partes. La implantación de la actora en los centros de la demandada fue algo que convino a ésta, pero también a la primera. Era algo que reportaba ventajas para las dos. Es natural que así fuese y lo reconocieron los testigos señor Erasmo , cuando indicó que lo que atraía al público era la mezcla de la actividad de la demandada y de los comerciantes de productos perecederos instalados en el mismo ámbito y D. Amadeo , socio de la actora y firmante de algunos contratos, el cual, cuando se le preguntó sobre lo que le aportaba la demandada a la actora, respondió que tenían un sitio estratégico en los supermercados, a la entrada, y que la demandada era una empresa importante.
La actora ha insistido mucho, e insiste en el escrito de oposición al recurso, en el contenido de los contratos firmados. Nosotros no vamos a hacerlo. Evidentemente que los puntos de venta gestionados por la demandante son un complemento de la actividad de la demandada. Se integran en los centros comerciales o supermercados Lidl y, por consiguiente, existen unas normas de régimen interior, sin las que tales establecimientos no podrían haber funcionado. Es lo que caracteriza a los llamados arrendamientos o subarrendamientos complejos. El negocio de la actora no era o no es independiente y de ahí deriva todo lo demás. Pero eso no demuestra nada, sino sólo la necesidad a que acabamos de referirnos.
Se refiere la apelada a la prueba testifical. De las declaraciones de los testigos no se desprende sino lo que llevamos dicho: que había centros comerciales que funcionaban con reglas que se imponían a quienes trabajaban en ellos. Las declaraciones de los testigos señores Raúl y Juan Carlos , que trabajaron en supermercados de la demandada, ya hemos dicho que resultan increíbles y los motivos de ello. En cualquier caso, es obvio que no vamos a admitir que por las declaraciones de dos testigos se deje sin efecto el contenido escrito de numerosísimos documentos contractuales firmados por las partes, de forma libre y sin que se hayan alegado ni acreditado vicios del consentimiento, más allá de ciertas vagas referencias a engaños que habrían sido realizados por la demandada.
QUINTO.- La jurisprudencia no apoya las tesis de la demandante. La hay referida a los llamados "arrendamientos complejos", es decir, aquellos en que el espacio arrendado se destina a un negocio sujeto a normas aplicables a otros situados en el mismo conjunto. Lo que dicha doctrina legal indicaba era que tales arrendamientos quedaban excluidos de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y textos que la precedieron y, particularmente, de la prórroga forzosa que dicha normativa establecía, pero sin negar que se trataba de arrendamientos. Han sido varias las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo al respecto, algunas aportadas por copia a los autos y que citan otras anteriores. La de 25 de mayo de 1.992 pone el acento en que la integración del espacio arrendado para restaurante en un complejo turístico, con sujeción a ciertas normas de éste, impedía conferir a dicho negocio de restauración la condición de negocio propio exigida por el artículo 3 de la ley de 1.964. Mas en dicho caso la Audiencia había considerado el contrato como arrendamiento sujeto al Código Civil, sin que prosperase el recurso, que pretendía que se sujetase a la legislación arrendaticia especial. La de 29 de julio de 1.996 se refería a subarriendo de espacio para pastelería en centro comercial, aplica la misma doctrina y excluye el supuesto de la Ley de Arrendamientos de 1.964 , con cita de otras sentencias anteriores relativas a la "subordinación negocial", que mantenían el mismo criterio. La de 24 de enero de 2.000 se refiere a cafetería en estación ferroviaria y pone el acento en que los casos dudosos han de regirse por la legislación común y no por la especial de arrendamientos.
Interesa destacar que la jurisprudencia ha recaído en la cuestión de la legislación aplicable. Pero no ha mantenido la tesis de que los llamados "arrendamientos complejos" no sean arrendamientos, como destacan algunas sentencias de audiencias también aportadas, como las de Zaragoza de 2 de octubre de 2.000, o la de Madrid de 16 de abril de 2.002 . Y es que el problema que latía en esta clase de arrendamientos era el relativo a la aplicación de la prórroga forzosa, que era (es, en realidad, pues aún se aplica) el núcleo esencial de la Ley de Arrendamientos de 1.964; prórroga que podía resultar muy poco operativa en los casos de negocios no autónomos. La exigencia de autonomía se contenía, además, en el artículo 3.2 de la aludida ley , sin que, en cambio, haya ninguna norma parecida en la vigente Ley de Arrendamientos de 1.994 , en la que no se habla de que el objeto del contrato sea el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, como hacía el citado artículo 3.2. Y, al haberse suprimido en la ley de 1.994 el sistema de prórroga forzosa, no existen ya los inconvenientes que podrían haber resultado de su vigencia en los centros comerciales y respecto a los espacios arrendados o subarrendados a distintos comerciantes. La nueva normativa se refiere en el artículo 2 a arrendamiento de inmuebles para uso distinto del de vivienda, sin más precisiones, con lo que no excluye su aplicación a estos llamados arrendamientos complejos, del tipo de los que aquí nos ocupan.
Por tanto, la conclusión a la que llegamos de que los distintos contratos celebrados entre las partes están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 , no es contraria en modo alguno a la doctrina del Tribunal Supremo, que se refirió a una normativa anterior a la acabada de citar; cuya doctrina, además, lo que hacía era excluir estos contratos del ámbito arrendaticio especial, pero para someterlos al civil ordinario, en el que la vigencia de los plazos y la ausencia de prórrogas forzosas es inexorable, como lo es también en la actual legislación especial.
SEXTO.- En consecuencia se estimará el recurso, en el sentido de revocar completamente la sentencia apelada, para desestimar, también por completo, la demanda. Algunas de las peticiones de ésta no son contrarias a la realidad, como ocurre con las señaladas en los apartados a) a c). Pero esas peticiones carecen de relevancia, en la medida en que no reflejan los auténticos motivos de conflicto, sino cuestiones que en realidad no son discutidas entre las litigantes. Lo auténticamente sustantivo y relevante es la petición de que se declare que existe el contrato de cooperación y que los contratos referidos a los distintos puntos de venta no están sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Estos aspectos de la demanda no pueden ser aceptados y es en ellos en los que reside el interés de las partes, sin que, por tanto, proceda estimar en parte la demanda para, por ejemplo, declarar que los puntos de venta gestionados por la actora están subordinados a los supermercados en que están instalados, pues ello es así conforme a los contratos celebrados y tal cosa no se discute.
Desestimándose en su integridad la demanda, se impondrán las costas de la primera instancia a la parte actora, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que proceda hacer especial pronunciamiento respecto a las del recurso, al estimarse el mismo.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
F A L L A M O S
Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por LIDL SUPERMERCADOS, S.A.U., contra la sentencia de fecha trece de noviembre de dos mil siete, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Cerdanyola del Vallés en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, en su lugar, desestimando íntegramente la demanda formulada por EUSTASIO GARCÍA, S.L., absolvemos, libremente, a dicha recurrente de la pretensión formulada contra ella, con imposición a la demandante de las costas de la primera instancia y sin especial pronunciamiento respecto a las del recurso. Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.
Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-
En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.
