LA LEY, grupo Wolters Kluwer

No resultando discutida la obligación de reparación de los daños a cargo de la comunidad, la cuestión objeto de litigio se ha centrado en determinar la superficie afectada cuya sustitución se requiere.

La juzgadora de instancia ha tomado en consideración el informe pericial de valoración de los daños emitido por el Sr. Miguel Ángel , que la parte actora aportó con su demanda, no otorgando valor alguno al criterio del perito Sr. Sergio , designado judicialmente a instancia del demandante, quien limitó el importe de la reparación a la suma de 923,20 euros.

Frente a dicha decisión se alza la Comunidad apelante, alegando en síntesis los siguientes motivos de recurso:

* Que la juzgadora no ha valorado correctamente la pericial practicada, al otorgar todo el valor al informe pericial de parte, obviando el contenido del dictamen emitido por el perito judicial Don. Sergio .

* Y que tampoco ha tenido en cuenta la actuación del actor, quien restringió el alcance de la reparación a cargo de la Comunidad de Propietarios, a la zona realmente afectada, tal y como se hizo cuando la empresa Reformas J. Urbieta realizó la primera reparación que posteriormente se reveló insuficiente.

* Que la controversia entre las partes, tal y como se puso de relieve en la Audiencia Previa, se centró en la determinación del contenido de la reparación y consecuentemente de su coste, que la Comunidad estaba dispuesta a asumir, sin que ello pueda equipararse a la obligación de abonar al reclamante el coste de la reparación conforme al criterio de su perito.

* Y que dado que la Comunidad nunca se ha negado a asumir la reparación de los desperfectos, si bien limitada a la zona realmente afectada, no cabe condenarla al pago de una cantidad correspondiente a obras que no se han realizado.

Analizaremos dichas alegaciones, a las que se opone el apelado, solicitando la confirmación de la sentencia.

Estamos ante unos informes periciales divergentes, desde el momento en que el perito de la actora S. Miguel Ángel , dictaminó que resultaba necesario arrancar treinta y dos metros cuadrados de tarima del salón de la vivienda del demandante (dicha habitación tiene un total de cincuenta y cinco metros cuadrados), valorando los trabajos de arrancado, colocación de rastreles y tarima de roble, acuchillado y barnizado, y colocación de zócalo, en el importe reclamado de 3464,00 euros; mientras que el perito judicial estimó únicamente necesaria la sustitución de 2,4 metros cuadrados de tarima de roble, correspondiente a una franja de cuatro metros lineales por 0,60 de ancho, sin contemplar la sustitución de los rastreles, dando lugar a la diferencia de valoración de los trabajos, puesto que las restantes tres partidas incluidas en ambos informes periciales se valoran por idéntico importe.

Ante los distintos criterios expresados, conviene recordar que, tal y como la jurisprudencia ha declarado reiteradamente, la valoración de la pericial es función privativa de los tribunales de instancia, y su resultado debe mantenerse, como norma general, salvo que sea contraria en sus conclusiones a la racionalidad, y conculque las más elementales reglas de la lógica; o cuando el juzgador "a quo" tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales o falsee de forma arbitraria sus dictados, o extraiga conclusiones absurdas.

Ya se sabe que el perito es simplemente un auxiliar del juez o tribunal, que en modo alguno recibe un encargo de arbitraje cuando es llamado, porque su misión es simplemente asesorar al juez, ilustrándole sin fuerza vinculante sobre el extremo de su pericia, y sin que ello prive al juzgador de las facultades de apreciación del informe que recibe, pudiendo otorgar valor al criterio del perito, o por el contrario, llegando a conclusiones diversas, explicando en ese caso, las razones por las que estima incoherentes o ilógicas las expresadas por el perito, y pudiendo llegar a un resultado contrario a la pericia, con la valoración conjunta de las demás probanzas.

Criterios que aplicados al presente caso, y tras un nuevo examen de los informes emitidos en el procedimiento, llevan a la conclusión de que la juzgadora no ha efectuado su valoración de acuerdo con el antiguo art. 632 de la anterior L.E.C., y 348 de la nueva ley, es decir, según las reglas de la sana crítica. Y ello por las siguientes razones:

* El perito de la actora considera necesaria la sustitución de treinta y dos metros de entarimado y sus correspondientes rastreles, mientras que el perito judicial señaló el alcance de las reparaciones, entendiendo que bastaba la sustitución de 2,4 metros cuadrados de tarima.

* Al otorgar valor exclusivamente al perito de parte, la juzgadora no tiene en cuenta dos datos relevantes:

- que en el propio informe Don. Miguel Ángel (apartado de daños y circunstancias del siniestro), se señala que la zona abarca un total afectado de 12 metros por 0,60 en el momento de la verificación, por lo que la zona realmente dañada se limita a dicha superficie.

- y que el perito no menciona los motivos de la necesidad de sustituir treinta y dos metros cuadrados, en lugar de los 7,20 metros que resultarían de la superficie que se dice afectada en el momento de la verificación.

* La juez de instancia apoya su conclusión no sólo en el informe Don. Miguel Ángel sino también en la declaración prestada por el Sr. Carlos Miguel , carpintero que al parecer elaboró el presupuesto base del informe Don. Miguel Ángel . Y decimos que al parecer, porque tal presupuesto no se ha aportado al procedimiento ni el perito del actor se refiere al mismo en su informe. Entendemos que dicho testimonio no ha sido valorado en sus justos términos, porque Don. Carlos Miguel ni siquiera ratificó un documento aportado a los autos, sino que simplemente se limitó a dar una serie de explicaciones para justificar la sustitución de treinta y dos metros cuadrados, cuando resulta que el propio perito había fijado la zona dañada en solo 7,20 metros cuadrados, sin que existan motivos razonables que expliquen tal diferencia. Es cierto que por las fotografías aportadas a los autos, se observa que la tarima está colocada en perpendicular a la pared, y que lógicamente no cabe cortarla en recto, atendiendo únicamente a la franja donde aparecen las manchas, sino que cada una de las piezas de tarima deberá sustituirse coincidiendo con los Carlos Miguel existentes.

Pero estos Carlos Miguel están en muchos casos próximos a la pared, bastando la sustitución de un pequeño tramo, y debiendo tenerse también en cuenta que la tarima no aparece dañada en todas sus piezas, puesto que los desperfectos se concretan en pequeñas manchas que no afectan a la totalidad de las tablas.

Por ello entendemos que la pretensión del actor, respecto a la sustitución de treinta y dos metros, no aparece justificada mediante el informe pericial aportado al efecto, ni tampoco por el testimonio del carpintero presentado por el perito. Prueba insuficiente para condenar a la Comunidad demandada al pago de 3.464 euros, por unas reparaciones que no se han realizado, cuando lo correcto hubiera sido exigir que se procediera a reparar los desperfectos, al igual que se hizo en la anterior ocasión, con motivo de la aparición de las primeras manchas.

* Y partiendo de tales consideraciones, entendemos que los daños a reparar y su coste, deben determinarse atendiendo a la superficie que el propio perito de la actora considera afectada, que se limita a los 7,20 metros señalados, superior a la admitida por el perito judicial Don. Sergio , cuyo informe no se puede tomar en consideración, por falta de coherencia en sus partidas. Así, pese a entender que sólo deben sustituirse 2,4 metros cuadrados de tarima de roble, coincide con el perito de la actora al valorar el coste de la partida de demolición del parqúe dañado, que según el criterio Don. Miguel Ángel exige la de los treinta y dos metros cuadrados que van a sustituirse.

Conforme a lo expuesto, también merecen acogida las restantes alegaciones de la parte recurrente, puesto que,

- efectivamente, la sustitución de la tarima de la zona realmente dañada, resulta acorde con la anterior actuación del demandante. Cuando se observaron los primeros daños, la Comunidad asumió su responsabilidad y encargó su reparación al carpintero Jose Carlos , quien facturó por un importe de 875,50 euros, bastante próximo al posteriormente valorado por el perito judicial. El perito del actor señala que la reparación parcial hecha antes, no dio resultado, pero ni mediante su informe, ni por otro medio de prueba, se ha acreditado que las nuevas manchas que aparecieron con posterioridad, abarcaran una superficie superior. Así, en las fotografías aportadas se observa que las manchas sólo aparecen en una franja próxima al ventanal, y ello explica el contenido de la carta que el Sr. Octavio dirigió a la comunidad el día 15 de Septiembre de 2005, en la que señala que al proceder al acuchillado de las tablas renovadas aparecieron varias manchas que antes estaban ocultas, refiriéndose además a unos hipotéticos daños futuros, que no han llegado a demostrarse. Circunstancias que llevan a la conclusión de que el demandante se mostró acorde con la reparación de la zona realmente dañada, aunque por escrito no firmara ningún documento en tal sentido. Y si inicialmente exigió a la comunidad que se le repararan los daños sufridos, no puede pretender posteriormente que los trabajos se extiendan a zonas no dañadas, y que se le sustituya una parte de la tarima que no ha resultado afectada.

- y finalmente, a la Comunidad le asiste la razón al alegar que bastaba con solicitar una nueva reparación. Pero lo cierto es que el actor formuló una reclamación de cantidad, y que en la audiencia previa los términos del debate quedaron circunscritos a "determinar el contenido y alcance de la reparación y en consecuencia su coste"; cuantificación que sólo estaba justificada a efectos de fijar el importe de la condena dineraria, puesto que de otro modo la controversia no hubiera incluido la valoración económica de los trabajos. Por razones de congruencia con la demanda y con la concreción efectúada por las partes, la juzgadora solo podía condenar a la demandada a abonar todo o parte de la suma reclamada, o desestimar la reclamación en caso de entender que los daños no se habían acreditado. Pero lo que no podía hacer, ni tampoco cabe en esta alzada, es sustituir la condena al pago de cantidad, por una condena a la obligación de hacer, a cargo de la comunidad.

Por todo lo expuesto, el recurso debe estimarse en parte, con estimación parcial de la pretensión actora, limitando la cantidad objeto de condena a la suma de 1.161,60 euros, comprensiva de las partidas reflejadas en el informe pericial Don. Miguel Ángel , salvo la relativa a la colocación de treinta y dos metros cuadrados de rastreles y tarima de roble , cuyo importe se limita a 417,60 euros (7,20 metros cuadrados de tarima a 58 euros metro).