LA LEY, grupo Wolters Kluwer

PRIMERO.- Plantea en primer término el apelante la infracción procesal en la admisión en el trámite del juicio verbal de desahucio de la reconvención. Afirma el recurrente que la reconvención está expresamente excluida en el artículo 438-1 LEC en relación a los procesos que, propios del juicio verbal, terminan con sentencia carente de efectos de cosa de juzgada, siendo así que conforme al artículo 447-2 LEC, las sentencias de desahucio carecen precisamente de este efecto.

SEGUNDO.- Descendiendo al fondo del asunto, y a la vista de la prueba practicada, el Tribunal ha de asumir la interpretación que el Juez de Primera Instancia ofrece de las pruebas que se someten a su consideración al valorar las mismas, entendiendo que efectivamente el demandado avisó al actor de que abandonaría la casa arrendada a finales del mes de enero de 2002 (interrogatorio del demandado y testimonio de la titular de la inmobiliaria), habiendo quedado constancia documentada además (véase recibos de telefónicas unidos a la reconvención, reconocidos en el acto del juicio por el actor) de la realización de llamadas telefónicas por el demandado a los teléfonos de los actores en febrero y marzo del mismo año, quedando igualmente constatado que desde esa fecha, no hubo consumo eléctrico alguno (certificación de Iberdrola). El interrogatorio de la representante de la inmobiliaria ha dejado fuera de toda duda que el hecho de la rescisión unilateral del arrendamiento le fue comunicando y que la razón no era otra que la de la contratación de un nuevo inquilinato en mejores condiciones, pasando a alquilar otra casa en distinto lugar de la misma ciudad. De la acreditación del aviso de la parte demandada de que iba a dejar la vivienda y del efectivo desalojo de ésta, no se desprende sino que los demandantes conocieron que a partir de esa fecha dejaría de estar a disposición de la arrendataria la referida vivienda, y, aun a falta de un acto formal de entrega de llaves, la realidad es que la casa quedó absolutamente a disposición de sus propietarios, tal y como afirma con vehemencia la representante de la inmobiliaria que refiere la problemática surgida entre los dos partes contractuales sobre la continuación o no del arrendamiento y la devolución de la fianza en correlación a la entrega de llaves. Es por tanto a fecha 20-21 de enero de 2002 cuando se produce el desalojo del inmueble y el que constituye el dies ad quem del contrato de arrendamiento y la finalización de los efectos del mismo, teniéndolo por extinguido a dicha fecha a fin de no producir, en caso contrario, el enriquecimiento sin causa no querido por la Ley, protegiendo la buena fe en el cumplimiento de los contratos que define el artículo 7-1 del Código Civil, y sin perjuicio de lo que se dirá respecto de la fianza que cubre, por expreso pacto contractual, los perjuicios de una inadecuada rescisión contractual.

TERCERO.- Pero distinta suerte ha de correr la oposición del actor a la no devolución de la fianza ya que precisamente la finalidad garantista del contrato accesorio de fianza, sea de naturaleza legal o voluntaria, es precisamente la de responder del buen fin del contrato por lo que, una vez extinguido éste, se aplicará, en su caso, al cumplimiento de las obligaciones del arrendatario incumplidas por éste o a la reparación de los daños causados por éste y que le sean imputables. Este es el caso presente es probado que no se dio cumplimiento al preaviso contractual, fijado en un mes, para la resolución del contrato, y esta situación lleva a que, efectivamente, por su propia naturaleza, la fianza no haya de devolverse por cuanto si bien no es exigible, por las razones que exponíamos en el anterior fundamento de derecho, el pago de las rentas de los meses reclamados porque a esa fecha el contrato estaba extinto por voluntad del arrendatario, de lo que no cabe duda es de que la decisión del arrendatario de abandonar la vivienda es sorpresiva para el propietario, tanto en lo fáctico como en lo jurídico, ya que el aviso no cumple, y así lo reconoce incluso la representante de la inmobiliaria, primera receptora de la voluntad resolutoria del inquilino, el plazo pactado, y por ello no cabe que el arrendatario que no cumple la norma del contrato por el que se rige (art. 1091 CC) inste la devolución de la fianza, lo que frustraría las expectativas del arrendador de quedar cubierto ante cualquier incumplimiento del contrato. Así, en el caso de que ya el contrato se haya extinguido por la voluntad unilateral del inquilino que abandonó la vivienda sin el preaviso contractual, debe ésta destinarse íntegramente a la compensación que de tal incumplimiento deriva, y que no sería nunca sin embargo, del hecho de que el inquilino fuera persona distinta a la del titular del inquilinato ya que en el juicio quedó constancia de que se trató de una circunstancia basada en las razones personales concretas de quien en efecto ocupó la vivienda y que se hizo con conocimiento y consentimiento de los propietarios.

CUARTO.- En cuanto a las costas procesales, ninguna modificación procede efectuar en relación a las causadas en la primera instancia por los actores dado que la demanda es en su integridad desestimada; sin embargo, en relación a las causadas por la reconvención y dado que su estimación es parcial, no cabe -art. 394.2 LEC- sino declarar que su abono deberá efectuarse a cargo de ambas partes, a su costa y las comunes por mitad. En relación al recurso de apelación y estimándose parcialmente el recurso, de conformidad con el artículo 398 LEC, no procede efectuar declaración sobre las costas.